У 2026 році українці сплачують податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за 2025 рік. Податок стосується власників квартир площею понад 60 квадратних метрів, будинків понад 120 квадратних метрів або комбінації таких об’єктів понад 180 квадратних метрів, а також нежитлової нерухомості — гаражів, офісів, складів. Ставка визначається місцевими радами, але не перевищує 120 гривень за кожен квадратний метр надлишкової площі. Податкова служба сама розраховує суму для фізичних осіб і надсилає повідомлення-рішення.
Цей платіж поповнює місцеві бюджети, з яких фінансують школи, дороги, комунальні послуги. У воєнний час правила передбачають суттєві полегшення для власників пошкодженого житла. Водночас для великих об’єктів або майна, що приносить дохід, діють додаткові нарахування та обмеження пільг. Розуміння механізму допомагає уникнути несподіванок і правильно спланувати сімейний бюджет.
Податок на нерухоме майно — це місцевий податок, який регулює Податковий кодекс України. Його особливість у тому, що ставку та пільги встановлюють органи місцевого самоврядування, а облік ведеться через Державний реєстр речових прав. Для більшості власників звичайних квартир у містах сума залишається помірною, проте для родин з великим будинком чи кількома об’єктами питання стає відчутним.
Хто зобов’язаний сплачувати податок
Платниками виступають як фізичні, так і юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які володіють житловою або нежитловою нерухомістю на території України. Податок нараховується з місяця, коли особа набула право власності. Якщо квартира або будинок перейшли у власність посеред року, сума розраховується пропорційно за повні місяці володіння.
Фізичні особи отримують готові розрахунки від податкової. Юридичні особи самостійно обчислюють зобов’язання та подають декларацію до 20 лютого поточного року. У 2026 році фізичні особи сплачують податок саме за 2025 рік — це важливо пам’ятати при плануванні витрат.
Неоподатковувані площі та база оподаткування
Закон встановлює фіксовані неоподатковувані межі для житлової нерухомості. Для однієї або кількох квартир віднімають 60 квадратних метрів загальної площі. Для житлових будинків — 120 квадратних метрів. Якщо у власності є і квартира, і будинок, загальна пільгова площа становить 180 квадратних метрів. Податок стягується лише з площі, що перевищує ці значення.
Коли об’єктів кілька, податкова сумарно враховує всю житлову нерухомість і застосовує відповідну пільгу залежно від типів. Частки у праві власності враховуються пропорційно: якщо вам належить половина квартири 80 квадратних метрів, для розрахунку беруть 40 квадратних метрів вашої частки.
Для дуже великих об’єктів передбачено додаткове нарахування. Якщо площа квартири перевищує 300 квадратних метрів або будинку — 500 квадратних метрів, до суми податку додають 25 000 гривень за кожен такий об’єкт. Це своєрідний механізм для власників елітної нерухомості.
Ставки податку та максимальний розмір у 2026 році
Місцеві ради щороку затверджують ставки залежно від типу об’єкта та зони розташування — центр міста, околиці, сільська місцевість. Ставка не може перевищувати 1,5 % розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, за один квадратний метр бази оподаткування.
Для податку за 2025 рік, який сплачують у 2026-му, мінімальна зарплата станом на 1 січня 2025 року становила 8000 гривень. Отже, максимальна ставка — 120 гривень за квадратний метр надлишкової площі. Багато громад встановлюють нижчі ставки або навіть нульові для підтримки мешканців у прифронтових регіонах. Точні цифри для конкретної адреси можна дізнатися на вебпорталі Державної податкової служби у зведеній інформації про місцеві податки або безпосередньо в податковому органі за місцем реєстрації.
Приклади розрахунку податку
Щоб зрозуміти реальну суму, розглянемо типові ситуації. Припустимо, що місцева рада встановила ставку на рівні максимуму — 120 гривень за квадратний метр. У більшості випадків ставка нижча, тому сума зменшується пропорційно.
| Тип об’єкта | Загальна площа | Неоподатковувана площа | Оподатковувана площа | Ставка, грн/м² | Сума податку, грн |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартира в місті | 72 м² | 60 м² | 12 м² | 80 | 960 |
| Приватний будинок | 150 м² | 120 м² | 30 м² | 60 | 1 800 |
| Квартира + будинок | Кв. 65 м² + буд. 140 м² = 205 м² | 180 м² | 25 м² | 100 | 2 500 |
| Велика квартира (з доплатою) | 320 м² | 60 м² | 260 м² | 120 | 31 200 + 25 000 = 56 200 |
Після таблиці варто зазначити: реальна ставка у вашій громаді може бути вдвічі нижчою, а в окремих прифронтових територіях — нульовою. Тому перш ніж лякатися максимальних цифр, перевірте актуальне рішення місцевої ради.
Пільги та звільнення від податку
Держава передбачила низку категорій, які повністю або частково звільняються від сплати. Пільги не застосовуються, якщо нерухомість використовується для отримання доходу — здається в оренду, лізинг чи позичку — або якщо загальна площа перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної (наприклад, квартира понад 300 квадратних метрів у деяких випадках).
Повністю не оподатковуються об’єкти, що належать органам державної влади та місцевого самоврядування, бюджетним установам, дитячі будинки сімейного типу, гуртожитки, житло в зонах відчуження. Звільняються також об’єкти багатодітних та прийомних сімей, де виховується п’ять і більше дітей, житло дітей-сиріт та дітей з інвалідністю, які виховуються одинокими батьками (не більше одного об’єкта на дитину). Окремо пільги мають громадські об’єднання осіб з інвалідністю та їхні підприємства.
Особливі правила для майна, пошкодженого війною
У період дії воєнного стану та протягом року після його припинення діють додаткові механізми захисту. Податок не нараховується на об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які пошкоджені внаслідок бойових дій, терористичних актів чи диверсій і потребують капітального ремонту, реконструкції або реставрації. Пільга діє з першого числа місяця, коли факт пошкодження зафіксовано в Державному реєстрі майна, пошкодженого та знищеного внаслідок збройної агресії російської федерації проти України, і до місяця, коли об’єкт знову визнано придатним для проживання або використання.
Місцеві ради та військові адміністрації мають право встановлювати нульові ставки або повне звільнення для таких об’єктів на відповідній території. Якщо ваше житло постраждало, але дані ще не внесено до реєстру, варто звернутися до місцевої влади або ДПС з документами про пошкодження — акт обстеження, висновок комісії, фотофіксація. Це дозволяє скористатися полегшенням навіть до повного оновлення реєстру.
Як і коли сплачувати податок фізичним особам у 2026 році
Податкова служба формує податкові повідомлення-рішення на основі даних реєстру і надсилає їх до 1 липня 2026 року в електронний кабінет платника або рекомендованим листом. З моменту отримання повідомлення є 60 календарних днів на сплату. Якщо сплатити пізніше, нараховуються штрафи — від 5 до 10 % суми боргу залежно від терміну прострочки.
Сплатити можна через банк, термінали самообслуговування, у застосунку «Дія» або особисто в податковому органі. Реквізити та QR-код містяться безпосередньо в повідомленні. Якщо сума здається завищеною, не ігноруйте документ — краще звернутися до податкового органу з поясненнями та підтверджуючими документами (технічний паспорт, витяг з реєстру, свідоцтво про право власності). Помилки в площі чи кількості об’єктів трапляються, і їх виправляють після перевірки.
Нежитлова нерухомість: гаражі, офіси та промислові об’єкти
Податок стосується не лише житла. Гаражі, паркінгові місця, офіси, склади, торговельні приміщення оподатковуються за ставками, які також встановлюють місцеві ради. Для нежитлової нерухомості неоподатковуваних площ не передбачено — податок нараховується на всю площу об’єкта.
Водночас низка промислових та сільськогосподарських будівель повністю звільняється. Це будівлі промисловості (клас 125 за класифікатором), які використовуються підприємством у основній діяльності (секції B–F КВЕД) і не передаються в оренду. Аналогічно не оподатковуються будівлі та споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені безпосередньо для агровиробництва. Якщо ваш гараж використовується виключно для особистих потреб — він оподатковується як нежитловий об’єкт за загальною ставкою.
Зв’язок з земельним податком та практичні рекомендації
Власники нерухомості часто плутають податок на майно з платою за землю. Це два окремі платежі. Земельний податок або орендна плата за земельну ділянку нараховується на саму ділянку під будинком чи квартирою і залежить від її нормативної грошової оцінки або площі. Податок на нерухомість стосується саме будівель та споруд.
У 2026 році варто регулярно перевіряти електронний кабінет платника податків — там з’являються повідомлення та актуальні дані про об’єкти. Якщо плануєте продаж чи дарування нерухомості, пам’ятайте: податок за рік нараховується тому, хто володів майном на 1 січня звітного року. При купівлі нового житла податок почне нараховуватися з місяця оформлення права власності.
Для родин, які відновлюють оселі після пошкоджень, або для тих, хто змушений був виїхати, ці правила створюють реальну підтримку. Водночас чесне декларування та своєчасна сплата допомагають місцевим громадам зберігати стабільність у непростий період. Перевіряйте свої дані в реєстрі, цікавтеся рішеннями місцевої ради та не відкладайте звернення до податкової, якщо помітили неточності — це найпростіший спосіб уникнути непорозумінь і зайвих витрат.
